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Achat où Location d’un bien immobilier au Brésil

 

Après un mariage au Brésil, faire sa demande de RNE, comment ouvrir un compte bancaire au Brésil, on souhaite faire l’achat où la location d’un bien immobilier au Brésil. Et comme pour l’achat de la vanille, c’est compliqué.

Et surtout pour l’achat, vous pouvez être surpris avec les documents, le propriétaire réel qui n’est pas le vendeur. Ici, vous allez tout savoir pour trouver les astuces.

 

Achat où Location d’un bien immobilier au Brésil – Tout savoir sur la location 

Un appartement de 60 m2 peut avoir un prix de 800 reais à 2500 reais à Belo Horizonte sans le condominio qu’il faut rajouter et qu’il sont les frais de copropriétés (condominio) qui peuvent varier entre 400 et 2000 R$ par mois.

Les contrats de location pour des non-meublés, sont pour une période de 30 mois, la caution sera de 3 mois et en cas de résiliation avant échéance des 12 mois ou de la date anniversaire, vous devrez payer au propriétaire une pénalité équivalente à 3 mois de loyer sauf si vous avez prévu une clause qui vous libère de cette clause après 12 mois de location.
Chaque propriétaire doit payer une taxe annuel appelé IPTU, celle ci n’est pas à charge du locataire (texte de loi) donc refuser si on veut vous l’imposer. Mais si vous faites cela, l’agence va vous refuser le contrat et vous allez perdre votre rêve, donc la location au Brésil c’est le prix de l’appartement en location + condominio + IPTU, le fond de réserve n’est pas pour vous.

 

Au Brésil tout se négocie sauf les biens qui sont rares 

 

Il faut vous rappeler que tout va se négocier au Brésil, sauf les biens rares. Mais il faut savoir que pour une personne qui va acheter un nouvel appartement mais n’a pas vendu l’ancien, voir que les locataires partent et qu’il souhaite le vendre, payer deux condominio peut coûter très chère. Surtout les appartement de alto Padrao, entre 1 000 et 4000 reais par mois.

Un appartement de la classement moyenne c’est environ 500 à 600 reais. Mais il faut savoir en cas de problème avec un ascenseur, l’addition peut-être salée. Rien qu’une réforme de la façade voir un nettoyage total de la façade du condominio, vous arrivez à 12 000 reais par appartement.

Pour vos recherches d’appartements, voir lien ci dessous le nom des sites de confiances pour chercher

 

• ZAPIMOVEIS
• Loft
• Vivareal

Pour information : la recherche d’un appartement à louer est un vrai parcours du combattant, nous sommes au Brésil et cela, il ne faut pas le perdre de vue.
Entre les appartements vides, sales, mal proportionnés (petit), vétustes, entourés de 4 tours distantes de 20 m les uns des autres, proches d’immeubles en construction.
La meilleure option est de prendre son temps et de visiter, visiter et encore visiter.
Faite attention les villes sont grandes et donc il faut éviter d’aller d’un bout à l’autre et cibler son lieu de recherche sur un quartier. Faire entre 1500 et 3000 km en 1 mois pour visiter des appartements dans une ville est courant , surtout si la ville fait 30 km de long sur autant de large.

Pour acheter mon premier appartement j’ai visité en 3 mois plus de 90 appartements avant de trouver avec un peu de chance une pépite. Il faut savoir qu’au Brésil, vous pouvez faire une valorisation, acheter un appartement à 500 000 et qui se valorise à 1 millions de reais, cela arrive.

Il est bon à savoir que le prix demandé pour un appartement ou une maison est à 90% sur évalué, la rentabilité pour celui qui loue ne doit pas dépasser 5%-6% de la valeur estimée du bien. Si l’appartement vaut à vue de nez 250 000 R$, le prix locatif (hors condominio) doit se situer à 12 500 R$ (5%)annuel soit 1041 R$ par mois, les agences immobilières le savent très bien, mais leurs clients “non”, vu le nombre d’appartements vacants, le prix annoncé est toujours négociable surtout que le propriétaire n’a pas intérêt à le laisser vide trop longtemps, car il a des frais mensuels à régler (IPTU, condominio, Intérêts sur le crédit.

Il est bon à savoir que certaines locations et le bon rapport qualité, ne reste pas beaucoup en attente de locataire.

Lors de la location avec ma future épouse, nous avons trouvé un très bon appartement à 10 minutes à pied de la région des hôpitaux de Belo Horizonte pour environ 1000 reais par mois, environ 75m2, deux chambres…. . Le condomine était pas cher moins de 250 reais, sans portier. Mais à la fin de la location il était à presque 400 reais, bonjour l’inflation.

Pour déterminer la valeur d’un appartement, cela vaut aussi pour l’achat, c’est simple, prendre le nombre de m2 x par le prix moyen de la construction 1500 R$ / m2 (de 1100 à 2000 R$ en 2016) et multiplier le tout par 2 :
pour un appartement de padrao médium de 70m2, cela donne :
70 x 1500 = 105 000 R$ x 2 = 210 000 R$

Cette méthode a fonctionné en 2019 pour un appartement de Alto Padrao à Belo Horizonte, j’ai payé 510 000 reais pour 140m2 et l’ultime appartement du bâtiment. Ma banque m’a expliqué que c’était une vente de caveta. Nous allons revenir sur l’expression dans un article, c’est un appartement qu’on souhaite se débarrasser vite pour récupérer l’argent.

Après le covid il faut savoir que la valorisation des appartements avec une grande aire commune fait monter les prix. Ensuite il faut savoir que le prix augmente de 3% par étage en moyenne.

Ensuite, en plus des loyers, s’ajoute le prix du condominio et là, idem, on a de tout en terme de prix, pour des prestations que peu de personne utilisent dans les faits, donc cela majore le prix total de la location. Le condominio est les charges de copropriété qui peuvent aller de 100 R$ à 800 R$ / mois et par appartement.

Retenez aussi une chose, l’IPTU qui est la taxe sur l’immobilier est en principe à charge du propriétaire, car le carnet d’IPTU (impôt sur la propriété) est à son nom, d’où l’importance de poser la question de savoir qui va payer ?, lui ou vous ? et si c’est vous, mettez une clause dans le contrat de location pour vous prémunir d’une hausse de plus de 8% d’une année à l’autre car un triplement de l’ IPTU est possible c’est ce qui s’est passé sur Sao Paulo en 2014 (+40%) et aussi ailleurs et à Sao Paulo aussi avec IPVA des voitures une augmentation de plus de 30%. C’est salgado.

Au vu de ceci, la meilleure option est de louer une maison, car pas de frais de condominio, qui sont moins recherchés que les appartements pour des raisons de sécurité, mais qui offrent des surfaces plus grandes pour des prix identiques voir moins élevés. Mais attention, vous avez des maisons en condiminio avec le coût d’un appartement. Il faut savoir que vivre en maison vous avez un risque.  Surtout les assauts et autres petits larcins.

Dernier point : caution ou fiador ? le mieux est la caution (3 mois hors condominio), l’argent est déposé sur un compte “poupança” au nom de l’agence immobilière, au terme du contrat de location, l’argent vous sera restitué + les intérêts si l’état des lieux ne constate aucuns litiges..

Le fiador : C’est la méthode la plus simple, si vous avez un ami qui gagne trois fois que le loyer et surtout, il va en falloir deux et qui ne sont pas dans le même foyer.  Vous pouvez vous faire cautionner par une société privé (Porto Seguro), mais sachez que cela n’est pas gratuit et vous coûtera, chaque mois 15% de la valeur du loyer (hors condominio)
Une autre option, la location d’appartements meublés ou “mobiliado”, cela peut être sur le marché local, mais je déconseille car souvent les meubles sont vétustes, sale (canapé, matelas) et vous allez payer 400 R$ de plus en moyenne que si l’appartement était vide (souvent les cuisines sont équipées comme les chambres avec des placards)
La différence de prix, vous payera vos meubles et électro-ménager en 2-3 ans. Surtout, c’est les meubles du propriétaire avant d’avoir son héritage ou de rejoindre un parent.
Autre option celle des “flat” dans des Hôtels, tout est inclus (eau, électricité, gaz, taxes, ménage journalier de l’appartement + garage+ piscine+ internet) et cela permet pendant un temps d’être tranquille pour la recherche d’un autre logement. Mais c’est chère pour un truc petit prévoir un budget de l’ordre de 2500 à 6500 R$/mois.

Contrat au mois (en principe), renouvelable ou contrat d’un an maximum, cela donne une souplesse, pas de pénalité, caution inexistante, on paye en début de mois pour le mois, mais aussi vous n’êtes pas à l’abri d’une hausse de loyer d’un mois à l’autre qui peut être du double (fréquent dans les zones touristiques en décembre et janvier), donc obligation de faire vos valises si le prix ne vous convient plus.

Une chose aussi important, c’est que le prix augmente par rapport à l’inflation IPCA.

L’achat d’un bien immobilier c’est compliqué, cela peut-être chère et vous pouvez avoir des surprises

Attention, l’achat immobilier peut se transformer en cauchemar, et l’achat “coup de coeur” payer trop cher pourra vous coûter des milliers de reais de perte à la revente.

Le marché est depuis mi 2013, sur une phase de chute des prix, le nombre d’invendus augmentant depuis 2013 sur l’ensemble du pays. Mais le retournement de marché est arrivée avec le covid et maintenant, les gens cherchent un appartement mieux localisé et surtout avec un grand espace commun et un jardin. Et ici, cela peut coûter chère pour les biens rares. Car vous avez des appartements de luxe, très difficile à vendre car entre 2 et 5 millions de rais voir plus et les appartements entre 600 000 et 1 millions dans un bon condominio et bien entretenu va se vendre vite.

Mais je vais revenir sur cette particularité.

Le marché immobilier n’étant pas structuré comme en France, selon les endroits, les agences immobilières se résument souvent, à de simples bureaux de 15m2, avec une gestion des biens à la vente, très aléatoire, la personne qui vous reçoit, n’a bien souvent aucune formation de base, et vous présente les biens comme si elle devait vendre des légumes, ou des aspirateurs.
Bien souvent, elle n’a qu’une idée approximative de la valeur du bien qu’elle vous propose à la vente, valeur demandée par le vendeur qui souvent est hors prix de marché de 20 à 40%.
La commission de l’agence se situant dans une fourchette de 5% et c’est au vendeur de la payer et non à l’acheteur. Pendant mon achat, on a essayé de me faire payer cela.

Pour l’estimation du prix, le propriétaire part du principe, que si quelqu’un est prêt à lui payer ce qu’il demande, pourquoi pas ? c’est à vous de valider ou pas ce prix (utiliser le site bomnegocio.com pour vous faire une idée), le “corrector imoveis” souhaitant avoir la commission la plus importante ira dans le sens du vendeur, donc, si vous avez en vue une maison, vous pouvez tenter de faire baisser le prix de 15 à 25 % en lui faisant une offre écrite et une fois sur 2, cela marche..et un conseil vaut mieux louper une “bonne affaire” que de vouloir à tout prix la faire!!

En règle générale c’est autour de 10% pour un bien qui a une valeur juste au final.

Par contre, vous allez devoir décompter les travaux si il en a et bien vérifier l’électricité.

Car, lors de mon achat le réseau électrique a été modifié et nous avons découvert des câbles brûlées lors de la réforme. Le parquet était brûlée par le fer des chaises. Il n’était pas bien entretenu, car ce n’était pas le propriétaire qui vivait mais une personne gratuitement.

J’ai dû réaliser un traitement complet du parquet en bois pour le rattraper et ici tout le monde a été surpris. Il était comme neuf, mas il a fallu 8 jours de travail.

Je vous conseil d’avoir toujours la revente en tête lors de l’achat que le délai de revente des biens immobiliers, est en moyenne très long, entre 18 mois et 5 ans, pour un appartement moyen et de quelques mois pour un appartement avec un bon entretien. Par contre ne pas oublier le parking, un parking ou vous ne pouvez pas mettre un ranger et une voiture type Clio, coûte moins chère et difficile de le vendre..
Lors de la vente ne pas oublier que l’acheteur va chercheur à baisser le prix.

 

La procédure d’achat et le contrat 

Vous devez faire une proposition financière d’achat (compromis) au propriétaire, dans laquelle vous indiquez le prix que vous souhaitez payer (elle ne vous engage en rien)
Faire un état des lieux et vérifiez bien, l’état général de la maison, mur, toit, réseau électrique, sanitaire, car le vendeur n’est nullement responsable d’un vice, ni le notaire après l’achat.

Mais attention devant la justice, un vice occulte, une réforme sans l’autorisation du condominio et signé par un architecte ou ingénieur et il a une responsabilité.  Mais la majorité des vendeurs ne l’acceptent pas et vous devez aller en justice et la justice brésilienne et longue.

 

Le contrait quand il accepte votre offre, vous allez rédiger une sorte de compromis de vente (identique sur la forme, à ceux fait en France) entre vous et le propriétaire, dans lequel vous allez indiquer le prix, la désignation du bien, les modalités de paiement etc….(il n’y a pas de modèles standards, attention aux clauses abusives du vendeur, qui par exemple peut exiger des pénalités de retards en cas de non respect des dates de versement des fonds, etc., sans contrepartie pour vous, si lui, de son côté, ne désire plus vendre et aussi mettre “vos conditions” qui seront suspensives en cas de non respect par le vendeur.

On vous demande ici une avance sur le bien immobilier, vous devez donner le minimum moins de 10%, car si la documentation n’est pas bonne, vous pouvez perdre l’argent, car il n’est pas obliger de rembourser et même si votre prêt et refuser pour un problème sur l’appartement et refus de la banque. Ici, vous devez mettre une clause de retour avec une correction monétaire. Ici, l’agent immobilier sera co-responsable en cas de problème.

Mais rassurez-vous, ce document n’a aucune valeur de contrainte réelle d’achat pour vous, à partir du moment qu’il n’est pas validé par un Office notarial, pratique si vous avez indiqué une date de versement de fonds et que pour diverses raisons, celle-ci n’est pas respectée ou que finalement vous ne souhaitez plus acheter.
Sauf que la Loi Brésilienne prévoit qu’à partir du moment, ou vous versez en cash, via un virement ou un chèque, un acompte (10 % en moyenne) au vendeur, vous vous engagez à devenir propriétaire du bien immobilier et donc le compromis signé entre lui et vous devient document contractuel et pas d’obligation de le faire certifier dans un “cartorio”.

Dans le compromis de vente, ne déterminer pas de date fixe de versement et signature des actes officiels d’achat, car de votre côté, vous ne maîtrisez pas le délai d’arrivée des fonds, depuis la France, de la banque si un prêt et de leur document. Nous vous conseillons de passer par un avocat ou un prêt bancaire même de 10% pour éviter les problèmes. La banque va tout vérifier et même mieux que l’agent immobilier.

Le vendeur souhaitant avoir son argent rapidement, il essayera de raccourcir les délais au maximum. Et surtout ne pas verser quoique ce soit sans certitude que tout les papiers soient en règle car une fois l’argent encaissé, vous devrez courir après le vendeur pour qu’il vous le restitue. D’où la clause qui faut mettre, car si vous allez en justice avec la correction monétaire cela peut monter au sommet.

L’agent immobilier doit vérifier les documents, comme le condominio, les taxes et autres problèmes judiciaires.

L’établissement des documents se fait en principe en 1 mois.

NB: faire attention sur 2 points particuliers :

1)- N’acheter pas un bien n’ayant pas de RGI , c’est à dire n’ayant pas le document prouvant la légalité officielle de la propriété mise en vente par le vendeur. Cela est fréquent et un grand nombre d’actions en justice pour “spoliation” appelé “Usucapiao” de biens sont entamées, chaque année au Brésil, avec les conséquences que cela entraînent pour les acheteurs imprudents

2) sur l`acte de vente, la valeur réelle d’achat doit apparaître et non une valeur inférieur.
Sur ce point, ne rentrer pas dans le jeu du vendeur, et faite porter la valeur que vous payez, cela ne changera en rien à vos frais d’actes, car ils sont calculés au mieux sur la valeur IPTU, si la somme d’achat est inférieure à celle-ci et au pire sur la valeur réelle portée sur l’acte, si supérieure à la valeur IPTU.
Le vendeur souhaitant payer un minimum, si une plus value existe, essayera de vous convaincre de minorer la somme portée sur l’ acte d’achat officiel, cela est dangereux, car si vous acceptez de le faire, quelques mois ou années plus tard, c’est vous qui vous retrouverez pénalisé, avec une valeur de vente qui fera peu être, apparaître une plus value importante, alors que dans la réalité, celle-ci n’existera peu être pas, et c’est vous qui devrez payer auprès de la Receita Fédéral, celle-ci à hauteur de 25% entre la différence d’achat et de revente !!!!
Donc faire bien attention, pour l’acheteur, les frais sont de 4% sur la valeur vénale du bien, différente de la valeur d’achat inscrite sur le document final, elle est déterminée par la taxe d’habitation (document fiscal IPTU).

Ensuite si le vendeur à une procuration, l’acte doit venir de la ville du bien et non de la ville de localisation du propriétaire. Lors de l’achat du bien, la banque publique a refusé certains documents et demandés des nouveaux. Ensuite, vous devez avoir des documents de moins de 1 mois idéalement, le propriétaire va râler car il devra payer, mais c’est la sécurité.

Si vous faites un prêt vous allez verser les sommes que ici :

• 5% à la signature du contrant
• 45% le jour de la signature du prêt à la banque après la signature
• 50% de la part de la banque, mais la banque va payer le jour ou vous allez lui donner les documents

Une exemple avec un financement à 50% du bien.

Liste des documents que doit fournir un vendeur pour éviter tous risques de conflit juridique :

– Documento de identidade e CPF do vendedor, inclusive do cônjuge se casado;
– Certidões negativas dos cartórios distribuidores no cível, criminal e federal;
– Certidão negativa dos cartórios de protestos ou do cartório distribuidor de protestos;
– Escritura definitiva registrada no cartório de registro de imóveis;
– Certidão negativa de ônus expedida pelo cartório do registro de imóveis respectivo;
– Certidão de origem vintenária do imóvel também expedida pelo cartório do registro de imóveis respectivo.
– Certidão negativa de débitos municipais nos casos de imóveis urbanos, ou certidão negativa de débitos expedida pelo INCRA nos casos de imóveis rurais;
– Comprovantes de pagamento de contas de água e esgotos, energia elétrica, gás, relativamente aos últimos 06 (seis) meses;
– Declaração de inexistência de débitos firmada pelo síndico quando tratar-se de unidade vinculada a condomínios;
– Certidão negativa de débitos expedida pelo IAPAS quando o vendedor for pessoa jurídica, ou declaração, no corpo do contrato ou da escritura, de não é empregador e que não se acha abrangido pelas restrições da Lei orgânica da Previdência Social e do Funrural nos imóveis urbanos (pessoa física).